1. Giriş

Bu çalışmada kira sözleşmesinde yazan arttırım kuralına uygun kira artışı yapılmadığında kiraya verenin ve kiracının hukuki durumu irdelenecektir. Kira sözleşmesi yazılı olarak yapıldığında ve sözleşmede arttırım kuralı öngörüldüğünde bu kural her artış döneminde geçerli olarak uygulanmalıdır.

2. Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu m. 315’te, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Denilmektedir.

Yasal düzenlemede de görüldüğü üzere kira bedelinin ya da yan giderlerin ödenmediği durumda kiracıya verilecek 30 günlük süre sonucunda temerrüt sebebiyle tahliye yoluna başvurulması mümkündür. Bu süre ihtarname yoluyla verilebileceği gibi kira bedeli ya da kira farkı/bakiyesi için icra takibi başlatılarak örnek 13 ödeme emri gönderilmek suretiyle de verilebilir.

Verilen sürede kiracı ya kirayı öder ya da borca itiraz eder. Kira sözleşmesine itiraz edilmemesi halinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davada kirayı ödediğini İcra İflas Kanunu 68 belgeleri ile ispat etmek durumundadır. Aksi halde tahliye kararı verilmektedir.

3. Kiraya Veren Uzun Yıllar Kira Bedeline İtiraz Etmemişse Tahliye Mümkün Müdür?

Kira sözleşmesine göre kiraya veren taşınmazı kullanıma uygun bulundurmak zorunda iken kiracı da kira bedelini ve yan giderleri ödemeli, kira artışını sözleşmeye uygun yapmalıdır. Kiraya veren, kira farkını geriye dönük olarak istediğinde, kiracı kira bedelinin itiraz edilmeksizin uzun yıllar kabul edildiğini ileri sürebilmekte, kiraya veren ise yazılı sözleşme olduğundan itiraz etme yükümlülüğünün olmadığını ifade edebilmektedir. Yargıtay’ın ilke kararları da yazılı sözleşmede bir değişikliğin yine yazılı sözleşme ile mümkün olabileceğini, kiraya verenin itiraz etme yükümlülüğünün olmadığını, kiracının sözleşmeye göre artış yükümlülüğünün olduğunu ifade etmekte ise de her somut olay ayrı ayrı değerlendirilerek, kiraya verenin sessizliğinin kirayı kabul anlamına gelip gelmediği göz önüne alınmalıdır.

4. Sonuç

Yukarıda özetle açıklandığı üzere, kira bedelinde ya da kira bedelinin farkında temerrüde düşmemek için, kiraya veren ile varılan anlaşmanın mümkünse yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Ev sahibinin, yazılı sözleşmeye dayanarak eksik arttırılan kira bedelinin bakiyesini isteme hakkı bulunmaktadır. Ancak ev sahibinin, Ya istediğim kirayı öde ya da evi tahliye et ! deme hakkının bulunmadığını da belirtmek gerekmektedir.