• info@legal85.com
  • 0 212 215 20 10 pbx
  • Astoria Kempinski Towers A Kule Kat: 22 No:2201

Makaleler

KİRA UYARLAMA DAVALARI

Sinan YILMAZ

1. GİRİŞ

Uyarlama davaları genel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenen borçlunun elinde olmayan sebeplerle borcunu ifa edemeyecek duruma düşmesi halinde borçluya borçtan kısmen kurtulma imkanı getiren bir düzenlemedir.

Bu haliyle sözleşmelerin uyarlanması, sözleşmelerin kurulmasında geçerli olan verilen söz ile bağlılık yani ‘’Ahde Vefa İlkesi’’nin istisnasıdır.

2. UYARLAMANIN ŞARTLARI

Bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu Madde 138’de düzenlenen şartların hepsinin varlığı gerekmektedir. TBK m.138’e göre:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Bu kapsamda bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için:

  • Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı ve bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması gerekmektedir.

Borçlunun, sözleşme ile imza altına aldığı bir borçtan sorumlu tutulamaması için öngörülemeyen bir durumun gerçekleşmiş olması gerekir. Ayrıca; bu durumun sebebi de borcu ifa eden taraftan kaynaklı olmamalıdır. Zira; taraflar, ifayı güçleştiren şahsi davranışlarından dolayı lehe durum yaratamazlar.

  • İfanın borçludan istenmesi dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmelidir.
  • Borç henüz ifa edilmemiş ya da ihtiraz-i kayıt ile ifa edilmiş olmalıdır.

Uygulamada yaşanılan sorunların başlıcalarından olan bu durum, borcun ifasında izlenecek şartı belirlemektedir. Zira; borçlu taraf, borcunu ifa edip akabinde uyarlama isteyemez. Çünkü; burada borcun borçlu tarafından ödenmesi ile borcun ifa edilebilir olduğu, ifa güçlüğünün yaşanmadığı sonucuna varılmaktadır.

Özellikle; kira sözleşmeleri gibi sözleşmelerde güçlüğe düşen taraf, borcun yasal sonuçlarından çekindiği için borcunu ödemek istiyor ve ilerde de uyarlama davası açmayı düşünüyorsa borcu ifa ederken “Uyarlamadan doğan haklarımı saklı tutarak” şeklinde bir ihtiraz-ı kayıt ile borcunu ifa etmesi gerekmektedir.

3. COVID-19’UN İŞYERİ KİRALARINA ETKİSİ VE İŞYERİ KİRA SZÖLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

Tüm dünyayı etkileyen ve işletmelerin ekonomik girdilerini azaltan COVID-19 virüsü sebebiyle iç hukukumuzda da işyeri kiraları açısından bir takım düzenlemelere gidilmiştir. Bu kapsamda;  7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile; 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu hüküm ile işyeri kira bedeli borçlarında bir nevi öteleme yapılmış ancak; borç miktarı sıfırlanmamış ya da indirilmemiştir. 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında COVID-19 sebebiyle işlerinin önemli derecede düştüğünü beyan eden kiracı, kira bedellerinde uyarlama yoluna gidebilecektir. Aksi halde; borç tüm ferileri ile birlikte varlığını sürdürmektedir.

COVID-19, sözleşmeler açısından mücbir sebep olarak değerlendirilmelidir. Bu kapsamda; yargı kararlarına da uyarlama talepli davaların sonuçları yansımaya başlamıştır.

4. SONUÇ

Kural olarak; iş yeri kiralarında COVID-19 sebebiyle kira bedellerinin uyarlanması mümkündür. Ancak; yapılan faaliyetin niteliğine göre uyarlama yapılıp yapılmayacağını değerlendirmek gerekmektedir. Zira; sözleşmelerde kural ahde vefadır. Örneğin; COVID-19  salgını sebebiyle işletme faaliyetinde azalma değil tam aksi artış meydana gelen kargo, bilişim vs. gibi sektörlerde faaliyet gösteren kiracıların uyarlama talep etmesi kabul görmeyebilecektir. Nitekim; ortada aşırı ifa güçlüğü bulunmamaktadır. Öte yandan; yasal otoriteler tarafından kapatılmak zorunda kalan berber, avm kiracıları vb. gibi işyerleri de uyarlama talep edebilecektir.

Özetle; Uyarlama talep edebilmek için Türk Borçlar Kanunu Madde 138’in belirlediği tüm şartlara haiz olmak gerekmektedir. Bu şartları taşıyan borçlu, aşırı ifa güçlüğüne dayanabilecektir.