• info@legal85.com
  • 0 212 215 20 10 pbx
  • Astoria Kempinski Towers A Kule Kat: 22 No:2201

Makaleler

COVİD 19 - SÖZLEŞMELER

Ömer Yüksel

Aralık 2019’da Çin’de ortaya çıkan ve Mart 2020 itibariyle hemen hemen bütün ülkelerde rastlanmış olan Covid-19 enfeksiyonu Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmiş olup, bu kapsamda, ülkemiz de dahil olmak üzere pek çok ülkede salgının sınırlandırabilmesi amacıyla olağanüstü hal ve acil durum ilan edilmiş, kimi yerlerde sokağa çıkma yasağına varacak şekilde günlük hayatı yüksek seviyede kısıtlayıcı önlemler almak durumunda kalınmıştır.   Aşağıda Covid-19’ un Borçlar Hukuku ve İş Hukuku açısından  güncel sorunlara ilişkin etkileri ele alınarak özet bir çalışma hazırlanmıştır.

Pandemi nedir?

Pandemi veya pandemik hastalıklar, bir kıta veya tüm dünya yüzeyi gibi çok geniş bir alanda yayılan ve etkisini gösteren salgın hastalıklara (epidemilere) verilen genel addır.

Pandemi bir çok ülkede sağlık sistemlerini etkilediği gibi hukuk sistemlerini de etkilemiş, olağan hukuk kurallarının dışında mücbir sebebin etkili olduğu olağanüstü kuralların da devreye sokulmasına sebep olmuştur. 

Mücbir sebep nedir?

Mücbir sebep kavramı genel olarak hemen hemen tüm ticari sözleşmelerde yer alan genel geçer bir hüküm olarak kullanılmaktadır. 

Mücbir sebep, (i) önceden öngörülemeyen, (ii) tarafların kontrolü dışında meydana gelen, (iii) ifa güçlüğü oluşturan ve (iv) bu sebeple de taraflara sözleşmeyi feshetme, kısmen veya tamamen sorumluluktan kaçınma, askıya alma veya sorumluluğun yerine getirilmesi için ek süre talebi ileri sürme gibi çeşitli haklar tanıyan sebep olarak tanımlanabilir. 


COVİD-19'UN BORÇLAR HUKUKU BAĞLAMINDA SÖZLEŞMELERE OLAN ETKİSİ

1) Covid-19 virüsü, ticari ilişkilerde “mücbir sebep” olarak kabul edilebilir mi?

Genel olarak kabul edilen görüşe göre “mücbir sebep”, “sorumlunun veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen bir sebeptir ki, borçlunun borcunu yerine getirememesine kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan bir olay”dır. 

Corona Virüsü nedeniyle Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesi nedeniyle ticari ilişkilerde mücbir sebebin oluştuğu kabul edilmelidir.

2)Mücbir sebebin sözleşmelere ne etkisi olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 136/1 maddesine göre, borcun ifası, mücbir sebep nedeniyle imkansızlaşırsa, borç sona erer ve borçlu borcundan kurtulur. Bu nedenle Covid-19 Virüsü nedeniyle ilan edilen pandemi, mücbir sebep olarak kabul edildiğinde birçok hukuki ilişkiyi etkileyebilecektir. Nitekim borçlular, pandemi süresi kapsamında borcun ortadan kalktığına ilişkin savlar ileri sürebilecektir. 

Yine Covid-19, mücbir sebep olarak kabul edilerek Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine göre aşırı ifa güçlüğünün şartlarının meydana gelmesi halinde hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. 

3) Ülkemizde alınan tedbirler kapsamında faaliyeti duran işletmelerin kira ödeme borcu devam eder mi?

Türk Borçlar Kanunu 136. maddesinde; kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mümkün olan borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkânsız hale gelmesi düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona ermektedir.

Bu itibarla taraflar arasında kira sözleşmesi kurulmasından sonra kamu otoriteleri tarafından hazırlanan 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca; 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükmü düzenleme altına alınmıştır. Getirilen değişiklik ile bu hüküm, TBK 315’e göre fesih hakkını da ortadan kaldırmaktadır. Aynı zamanda TBK 352/2’ye göre de 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmasını engeller. Nitekim pandemi süresinde ödenmeyen kira bedellerinin borçludan talep edilmesi haklı ihtar olarak kabul edilmeyecektir. Buna göre kanun koyucu, Covid-19 virüsün kira sözleşmelerinden doğan kira ödeme borcuna etkisine ilişkin tartışmaları geçici süre ile askıya almış görünmektedir. Bununla birlikte, söz konusu düzenlemeye dayanılarak kira ödeme borcunun bütünüyle ortadan kalktığı gibi bir sonuca varılmamalı, yukarıda açıklandığı üzere bu husus her bir kira sözleşmesi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. 

Gündeme gelen diğer bir konu ise bu salgının kiracılar açısından mücbir sebep teşkil edip etmediğidir. Kanaatimizce borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle borcun ifasını imkânsız kılan bu salgın hastalıklar, önceden sezilemez olması, karşı konulamaz olması ve harici bir etkenden ileri gelmiş olması sebebiyle mücbir sebep teşkil etmektedir.  Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de salgın hastalıkların mücbir sebep teşkil ettiği belirtilmektedir. Dolayısıyla kiracılar bu mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir.  Kira bedellerinin buna rağmen talebi halinde mücbir sebebin varlığının gerekirse yargı kararı ile hüküm altına alınması gerekmektedir. Bununla birlikte COVİD-19 salgınının uzun süre devam etmesi ve alınan tedbirlerin devamı varsayımında, kira bedelinin tahsil edilememe durumunun kiraya veren açısından katlanılamaz hale gelmesinden hareketle kiraya veren yasal haklarını kullanma yoluna gidebilir. 

4) 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair düzenleme konut kiraları için geçerli midir?

26.03.2020 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ancak 1 Mart 2020 tarihi itibariyle geçerli olacak iş yeri kira ödemelerine ilişkin Kanun'un 2. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere düzenleme yalnızca iş yerleri için geçerli olup konut kiralarına ilişkin esaslarda herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. 

Dolayısıyla konut kiralarında pandemi sürecinde ödenmeyen kira bedelinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sebebi oluşturmayacağı söylenemez.  Ancak bu sözleşmelerde diğer şartların varlığı halinde uyarlama davası söz konusu olabilecektir.

5) İşyeri kira sözleşmeleri hususunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda çözüm yolları neler olmalıdır?

İşyeri kira sözleşmelerinde çıkan bu uyuşmazlıkların çözümünde tercih edilecek olan hukuki kurumlar; kusursuz ifa imkânsızlığı, ayıp, temerrüd, aşırı ifa güçlüğü olarak sıralanabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Maddesi uyarınca; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ise borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir. 

Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, kiracı öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bu salgın sebebiyle ekonomik faaliyetlerini devam ettiremeyecek, kiralanandan istifade edemeyecek veya alınan önlemler nedeniyle kiralananın kullanım amacının gerçekleştirilemeyecek olmasından dolayı uyarlama, hâkimin müdahalesi veya akdin feshi yollarına gidebilecektir.

6) Alınan tedbirler çerçevesinde işletmenin/işyerinin tamamen kapanması halinde kiracıların kira ödeme yükümlülükleri devam eder mi?

Söz konusu salgının uzaması ve önlemlerin devamı varsayımında, kiracı bakımından kiralanan yerin amaca uygun kullanılmasının hukuken ve -belki de fiilen- mümkün olmamasından ve bu kira ilişkisinin katlanılamaz hale gelmesinden hareketle hukuki taleplerde bulunması mümkündür. Özellikle de kiraya verenin kullanıma elverişli bulundurma borcu kapsamında kiracılar tarafından kira bedelleri, ödeme ertelemeleri veya benzer konularda talepte bulunulması mümkündür.

7) Alınan tedbirler çerçevesinde, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin tamamen kapanması veya alışveriş merkezindeki bazı işletmelerin kapanması halinde kiracıların ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder mi?

Alışveriş merkezleri veya iş merkezleri gibi yapıların tamamen kapandığı dönemlerde dahi alışveriş merkezinde bulunan mağazaların veya iş merkezlerinde bulunan ofislerin güvenliği, alışveriş merkezinin devamlılığı ve işletilmeye hazır şekilde bulundurulması için güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin sürdürülmesi gerekmektedir.

Resmi Gazetede 26.03.2020 tarihinde yayımlanan düzenleme işyeri kiralarında kira borcunu ve ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldıran bir düzenleme değildir. İşbu düzenleme ile 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek olan kira borcunun ödenmemesi tahliyeye sebep olmayacak ise de kiraya verenin bu alacağı talep etmesine engel olmamaktadır. Nitekim kiraya veren pandemi sürecinden sonra muaccel olan kira alacağı ile yan alacakları icra takibi ile toplu olarak talep edebilecektir. Kira borcundan kısmen de olsa kurtulmak amacıyla uyarlama davası açmak için kiracının girişimde bulunması gerekmektedir. Kapanan AVM’lerin maliyetlerinin de bu süreçte azalacağından bahisle AVM Yönetimlerinden de ortak giderlere ilişkin taleplerde bulunulabilir.

8) Kiracılar, müşteri sayılarındaki azalma sebebiyle kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Yukarıda da belirttiğimiz gibi kiracılar, COVID-19 salgını sebebiyle olağanüstü sebepten dolayı müşteri sayısında azalma meydana gelmesi veya işyerindeki faaliyetin tamamen durması halinde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir.

9) Kira sözleşmeleri nasıl uyarlanacaktır? 

Uyarlama, taraflar arasında kararlaştırılan kira bedelinde rızaen değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rızaen uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih veya olgu itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği taraflar arasında tadil sözleşmesi ile serbestçe tayin edilebilecektir. Ancak uyarlama talep eden taraf, bu uyarlama hükmünün hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmadığını düşünmesi halinde, uyarlama hükmünün varlığına rağmen mahkemelere başvurabilir.

Kira sözleşmesinde rızaen değişiklik/uyarlama mümkün değil ise diğer şartların da varlığı halinde dava yoluyla uyarlama istenmelidir.

10) Kira sözleşmelerinde mücbir sebep öne sürülerek sözleşme tek taraflı olarak fesih edilebilir mi?

Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber Kira Sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Söz konusu mücbir sebep, ödeme güçlüğü oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.

11) İçişleri Bakanlığı’nın genelgesiyle faaliyetleri geçici olarak durdurulan (tiyatro, sinema, konser salonu, lunapark, yüzme havuzu, düğün salonu, her türlü kapalı çocuk oyun alanları, spor merkezleri) gibi yerlerin kiracılarının bu işyerlerine ilişkin kira bedellerini ödeme yükümlülüğü devam edecek mi? 

Kiracıya teslim edildikten sonra kiralanan yerin sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullanılmasını engelleyen bir durumun ortaya çıkması, kiraya verenin sorumluluğunu doğurmaktadır. Kiraya verenin sorumlu olması için kusurlu olmasına gerek yoktur. Bu doğrultuda kiracıların, kiraya verenin sorumluluğuna gidebilme ihtimali bulunmaktadır.  Ancak, kiraya verenin sorumluluğundan söz edilebilmesi için kiracının, kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir. Bu durumda kiracıların elinde olan imkânlar; kira bedelinde indirim talep etmek veya sözleşmenin feshidir. Bu seçimlik hakların kullanılabilmesi için kiraya verene süre vermeye de gerek yoktur.