• info@legal85.com
  • 0 212 215 20 10 pbx
  • Astoria Kempinski Towers A Kule Kat: 22 No:2201
TR EN

Makaleler

COVID-19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Merve AYHAN - Onur ORBAY

Çin’in Wuhan kentinden başlayarak tüm dünyaya yayılan ve Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından PANDEMİ olarak nitelendirilen Koronavirüs (Covid-19) salgını, mart ayında ülkemizde de ilk vakanın görülmesinin ardından toplumsal hayatı önemli ölçüde etkilemiştir. Toplum sağlığını korumak için alınan elzem tedbirler ise; iş hayatını sekteye uğratmış, birçok sektörde ekonomik sıkıntılara sebep olmuştur. Böyle sancılı bir dönemde, durağanlaşan ekonomik hayat işyeri kira sözleşmelerine de yansımış ve ifa edememenin sonuçlarının hukuki nitelemesine yönelik çeşitli sorular gündeme gelmiştir.

Küresel salgının işyeri kira sözleşmelerine etkilerinin ne yönde olacağını incelemek için öncelikle işyeri kira sözleşmelerinin yapısını anlamak gerekir. Kira sözleşmelerine ilişkin temel hususlar ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kayıtlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356. maddeleri arasında düzenlenmiş olup; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı sözleşmelerdir. İşyeri kira sözleşmeleri ise bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış, gelir elde etme amaçlı faaliyetlerin yürütüldüğü işyerinin, kullanılmasının veya yararlanılmasının; kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında, belirli veya belirsiz süreyle kiracıya bırakıldığı sözleşmelerdir.

Salgın nedeniyle kira sözleşmelerinin feshedilmesi veya askıya alınması durumuna hukuki dayanak olarak öncelikle akla gelen müessese mücbir sebep halidir. Doktrin ve çeşitli yüksek ve yerel mahkeme kararları ışığında salgın hastalık nedeninin mücbir sebep hali olarak nitelendirildiği söylenebilir. Ancak; salgın hastalığın, tüm sözleşme ilişkileri bakımından mücbir sebep teşkil edeceğini söylemek ise mümkün değildir. Nitekim; aynı sözleşmenin dahi, bir tarafı için mücbir sebep hali iken diğer tarafı için aşırı ifa güçlüğü durumu mevcut olabilir. Dolayısıyla; genel geçer bir mücbir sebep nitelemesi söz konusu olamayacaktır, her sözleşme için ayrı değerlendirme yapılması isabetli olacaktır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda mücbir sebebin açıkça düzenlendiği tek kira ilişkisi ürün kirasıdır.

Öte yandan; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, borç ilişkilerinin sona ermesinde genel olarak imkansızlık halini esas almıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 136. Maddesinde; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer’ hükmüyle imkansızlık nedeniyle borcun sona ereceği belirtilmiştir.

Pandemi döneminin başlamasıyla birlikte, 19.03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından Korona Virüs Tedbirleri Genelgesi (“Genelge”) kapsamında; ülke genelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmiştir.

Kira sözleşmeleri, iki tarafa edim yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya verenin edimi sürekli bir edim olup kiralananın kullanmaya elverişli bir biçimde kiracıya teslimidir. Bunun karşılığında kiracının edimi ise; kira borcu olan bedeli kiraya verene ödemektir. Yukarıda anılan genelge kapsamında faaliyetlerine geçici ara verilen işyerleri bakımından, sadece kiracının işletme faaliyetinin geçici olarak durdurulmasından bahisle ifa imkansızlığı halinin mevcut olduğunu söylemek mümkün değildir.

Çünkü; kiralayan, işyerini sonuç olarak elverişli bir biçimde kullanıma sunmuştur ve güncel durumda kiracı, başka bir faaliyet ile de işyerini kullanabilir. Ancak; işyerinin kullanılacağı faaliyet türü sözleşmede kararlaştırılmışsa ya da kiracı uzun süredir o faaliyette kullanıyorsa zımnen kiralayan tarafından kabul gördüğünden bahisle geçici ifa imkansızlığı durumu söz konusu olacaktır. Geçici imkansızlık halinde öğretideki hakim görüşe göre; borçlu, kusursuz temerrüde düşmüş olacaktır. Geçici imkansızlık, eğer karşı tarafın sözleşmeye bağlı kalması dürüstlük kuralı ölçüsünde beklenemeyecek seviyede ise sürekli imkansızlık hali mevcut olduğu kabul edilmelidir.

Genelge kapsamında ya da haricinde kapatılan AVM’lerdeki işyerleri açısından ise; kiralayan kendi edimini yerine getiremeyecektir. Dürüstlük kuralı ölçüsünde makul süreyi aşması halinde burada sürekli ifa imkansızlığından bahsedilebilir. Ayrıca; burada ödemezlik defi hali de gündeme gelecektir. Kiraya verenin borcunu yerine getirmemesinden bahisle kiracı da kendi edimi olan kira borcunu ödemekten kaçınabilecektir.

Genelge kapsamında olmayan ve kendi tercihleriyle faaliyetlerini durduran işletmeler açısından ise; ifa imkansızlığı hali mevcut olmayacaktır. Ancak; bazı şartlarla 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğünden yararlanabilmeleri mümkün olabilir.

Aşırı ifa güçlüğü halinden bahsedebilmek için, öncelikle bu durumun öngörülemez ve borçlunun sebep olmadığı bir nedenden kaynaklanması ve bu nedenin sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmiş olması gerekir. Bu durumda, borçlu hâkimden sözleşmeyi yeniden uyarlamasını isteme, mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli sözleşmelerde dönme yerine fesih hakkına sahip olacaktır ki kira sözleşmesi de sürekli nitelikte olduğu için fesih hakkından bahsedilecektir.

Covid 19 salgının öngörülemez olduğu açıktır. Borçlu için ifa, dürüstlük kuralları göz önüne alındığında ondan beklenemeyecek ölçüde güçleşmişse ve borcunu da henüz ifa etmediyse ya da ihtirazı kayıtla ifa ettiyse bu müesseseden yararlanabilecektir.

26/03/2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7226 sayılı Kanun”) geçici 2. maddesi ile 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağını düzenlemiştir.

Bu anılan hüküm ile çatılı veya çatısız ayrımı yapılmaksızın tüm iş yerleri kapsam altına alınarak kira borcu dolayısıyla sözleşmenin feshi ve kiracı hakkında tahliyesini isteme hakkı bir müddet durdurulmuştur. Buradaki önemli husus ise bu düzenleme ile birlikte kiracının belirtilen tarihler arasındaki kira borcu hala mevcuttur, yani borç sona ermiş gibi bir anlam çıkarılmamalıdır. Kanun koyucu, burada sadece borcun ödenmemesinin fesih nedeni ya da tahliye sebebi olarak ileri sürülemeyeceğini belirtmiştir. Böylece; salgın tedbirleri sebebiyle zor durumda olan kiracıya, borcu herhangi bir fesih ya da tahliye yaptırımı tehlikesine maruz kalmadan ileri vadede kira borcunu ödeme imkanı tanınmıştır.